س ؛ ج شرحاً لتعديلات قانونيّ الإيجارات
كتب المستشار إسلام الشيمي
– القانون رقم 164 لسنة 2025م
– القانون رقم 165 لسنة 2025م
س 1 / ما هي القوانين التي قام بتعديلها القانون الجديد 164 لسنة 2025م
ج / القوانين السابقة علي القانون رقم 4 لسنة 1996م مما أشتهر بالقوانين الإستثنائية وهما :
1- القانون رقم 49 لسنة 1977
2- القانون رقم 136 لسنة 1981
وتعديلاتهما
*س 2 / ما هي العقود التي شملتها التعديلات
ج / التعديلات المذكورة تنطبق فقط على العقود المبرمة قَبل ٣١ يناير ١٩٩٦
س 3 / لِم لا ينطبق علي العقود المبرمة قَبل ٣١ يناير ١٩٩٦ ؟!
ج / لصدور قانون خاص بها رقم 4 لسنة 1996م؛ بتاريخ 1996/1/30م
ودخل حيز التنفيذ بتاريخ ٣١ يناير ١٩٩٦م؛ وهو الخاص بالأماكن التي لم يسبق تأجيرها
والأماكن التي انتهت أو تنتهى عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها
س 4 / هل يعني هذا ان اي عقد حرر في ٣١ يناير ١٩٩٦ وما بعده حتي تاريخه مش سيطبق عليه قانون الايجار الجديد ؟
ج / قولا واحدا اه
س 5/ ما هي القوانين الصادرة بتاريخ 1996/1/30وما بعده التي لا يطبق عليها القانون الجديد ولم يلغيها ؟؟؟
ج /
1- قانون الايجارات الجديد رقم 4لسنة 1996م ؛الصادر بتاريخ 1996م
ودخل حيز التنفيذ بتاريخ ٣١ يناير ١٩٩٦
وهو ساري حتي الان وما بعد صدور القانون 164 لسنة 2025م .
2- القانون رقم 6 لسنة 1997م؛ لزيادة أجرة الوحدات غير السكنية بنسبة سنوية مركبة 10%،
وهو ساري حتي الان وما بعد صدور القانون 164 لسنة 2025م .
3- القانون رقم 137 لسنة 2006م الذي منح العقود الموثقة قوة السند التنفيذي
وهو ساري حتي الان وما بعد صدور القانون 164 لسنة 2025م .
4- القانون رقم 14 لسنة 2001م
وهو ساري حتي الان وما بعد صدور القانون 164 لسنة 2025م .
5- قانون الإيجار القديم رقم 10 لسنة 2022م ، الخاص بالأشخاص الاعتبارية ؛
وهو ساري حتي الان وما بعد صدور القانون 164 لسنة 2025م .
س 6 / ما هي مدة انتهاء العقود طبقا للقانون 164لسنة2025م ؟
ج / في حالة عدم التراضي علي الايجار الجديد بين المالك والمستأجر أو انهاء العلاقة بالطريق الودي بينهما ؛
تنتهي العقود وفقا لما :-
1- الأماكن المؤجرة لغرض سكني تنتهي مدة إيجارها بعد ٧ سنوات من تاريخ اليوم.. اي تنتهي بتاريخ 2032/8/3م
2- والأماكن المؤجرة لغرض تجاري تنتهي مدة إيجارها بعد ٥ سنوات من تاريخ اليوم.
اي بتاريخ 2030/8/3م
س 7 / وماذا في حالة التراضي بين المالك والمستأجر علي ابرام عقد جديد باشتراطات جديده وبإيجار جديد ؟
ج / في هذه الحالة سيسري القانون 4 لسنة1996م وفقا لما تراضي عليه طرفي العقد ؛
فهو القانون الذي أخضع العلاقة الايجارية للقانون المدني وحررها من كل قيود القوانين الاستثنائية
س 8 / متي سيتم دفع الايجار وفقا للقانون الجديد ؟
ج / بداية من شهر 9 “الشهر القادم” يلتزم المستأجر بدفع قيمة إيجارية قدرها (٢٥٠ جنية) ودي أجرة مؤقتة لحين ما يتم تشكيل لجان حصر لتقسيم المناطق ، وكل منطقه سيكون لها ايجار خاص بها ؛ ثم بعد قرار اللجنة سيكون عليه سداد الفروق المالية المستحقة للمالك تباعا علي اقساط متساوية مع ما قدرته اللجنة ويتبع ذلك زيادة سنوية قدرها 15% تتجدد كل عام .
س 9 / ماهيه تقسيم المناطق ؟
ج / تقسم المناطق سيكون وفقا لما يلي (متميزة- متوسطة- اقتصادية)
– *بالنسبة للمناطق المتميزة ستكون قيمة الإيجار بها “عشرين مثل قيمة الإيجار اللي المستأجر يدفعه” بحد أدني ١٠٠٠ جنية.
– *المناطق المتوسطة والاقتصادية ستكون قيمة الإيجار بها ” عشرة أمثال قيمة الإيجار اللي المستأجر بدفعه” بحد أدنى ٤٠٠ جنية للمناطق المتوسطة،
و ٢٥٠ جنية للمناطق الاقتصادية.
س 10 / وماذا بعد تقسيم المناطق ؟
ج / بعد ما يتم تشكيل لجان حصر ويتم تقسيم المناطق وتحديد القيمة الإيجارية، اذا كان في فلوس زيادة مستحقه علي المستأجر فسيدفعها للمالك على شكل أقساط شهرية متتابعة مع ما قررته اللجنة حتى انتهاء المدة المقررة للإخلاء.
س 11 / كم قدر الزيادة السنوية علي القيمة الإيجارية ؟
ج / القيمة الإيجارية التي ستحددها لجان الحصر والتقسيم، ستزيد سنويًا زيادة متتابعة “مركبة” بنسبة ١٥٪ تضاف سنويا للقيمة الإيجارية حتي انتهاء المدة المقررة للإخلاء .
س 12 / متي يحق للمالك طرد المستأجر ؟
ج / اذا كان المستأجر قد أغلق العين المؤجرة له لمدة تزيد عن سنة بدون مبرر أو عنده وحدة سكنية تانية يمكنه السكن بها،
سيكون ملتزم بإخلاء العين وتسليمها للمؤجر، وإذا رفض الإخلاء يكون للمؤجر الحق في اتخاذ الإجراءات التي حددها القانون 165 لسنة 2025م لطرده .
س13 / المستأجرين اللي سينطبق عليهم القانون سيكون ليهم الحق في التقديم على وحدات سواء سكنية او غير سكنية من الوحدات التابعة للدولة..
وفي خلال شهر من تاريخ نفاذ القانون سيُصدر مجلس الوزراء شروط وإجراءات الطلبات، واستلام الوحدات دي سيكون قبل سنة كحد أقصى من انتهاء مدة الإيجار اللي هي سبع سنوات للسكني وخمس سنوات للتجاري.
س 14 / هل هناك اخلاء قبل مرور(7) سنوات بالنسبة للاماكن المؤجرة لغرض السكنى و(5) سنوات لغير غرض السكنى “
ج – هذا مرجعه لطرفيّ العلاقة :
(أ) إذا اراد طرفيها إنهاءها بالطريق الودي بينهما .
(ب) إذا وجد سبب قانوني للإخلاء وتقدم به المالك للمحكمة وقضي بالإخلاء.
(ج)خلافا لما تقدم لا إخلاء الا اإذا تمت المدة المحددة في القانون بإنقضاء (7) سنوات بالنسبة للاماكن المؤجرة لغرض السكنى و(5) سنوات لغير غرض السكنى “
س15 / هل هناك امتيازات حددها القانون لمن أخلي العين المؤجرة له خلال هذه المدة او بعد انقضائها ؟
ج – يكون لكل مستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار وقبل انقضاء المدة المحددة لانتهاء العقود أحقية في تخصيص وحدة سكنية أو غير سكنية ، إيجارًا أو تمليكًا ، من الوحدات المتاحة لدى الدولة،
وذلك بطلب يقدمه المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار مرفقًا به إقرار بإخلاء وتسليم العين المستأجرة فور صدور قرار التخصيص واستلام الوحدة .
س 16 / هل هناك إخلاء قبل مرور(7) سنوات بالنسبة للاماكن المؤجرة لغرض السكنى؟
ج – يحق للمالك طلب الإخلاء الفوري (عن طريق قاضي الأمور الوقتية) إذا كانت الوحدة مغلقة أكثر من سنة أو إذا امتلك المستأجر وحدة أخرى مناسبة .
س 17 هل يحق لأيّ من طرفيّ العلاقة المنازعة في تقديرات الاجرة المعروضة عليه ؟
ج – للمستأجر إذا كان المالك قد أنذره بالقيمة السوقية خلال فترة الفراغ التشريعي فيمكنه منازعة المستأجر على حسب الأحوال.
س 18 / ما هي العقود اللي سيطبق عليها القانون ؛ وما لم يطبق عليها القانون
العقود دي ع انواع
أي عقد بعد ٣٠/ ١/ ١٩٩٦ ( برا القانون )
أي عقد حرر قبل 1966/1/31 (سينطبق عليه القانون)
أي عقد محدد المدة ( ينتهى بانتهاء مدته )
س 19 /هل للمستأجر ان يمتنع عن دفع الزيادة المقررة وفقا للقانون الجديد ١٦٤ لسنة ٢٠٢٥ ؟
ج / إذا امتنع المستأجر عن سداد الاجرة المستحقة طبقا للقانون أو احدي ملحقاتها يكون للمالك إنذاره بتكليفه بدفع الزيادة على يد محضر ؛ فان لم يمتثل كلن للمالك اتخاذ الاجراءات القانونية الكفيلة بطرده من العين مع الزامه بهذه الاجرة والتعويض متي رأت المحكة وجها لذلك التعويض .
س 20 / ما هي المحكمة المختصة بنظر النزاع ؟
ج / حدد القانون 165 لسنة 2025م أنه يجوز للمالك أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة ” الجزئية ” التابع لها العقار إصدار أمر بطرد المستأجر اذا ثبت تركه المكان المؤجر مغلقًا لمدة تزيد على سنة دون مبرر .او اذا ثبت انه يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية، بحسب الأحوال، قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر .
س 21 / ما مصير الدعاوي المتداولة امام المحاكم بعد صدور قانون الايجار الجديد ؟
ج / ستظل سارية لمدة سبعة اعوام تبدا من تاريخ 2025/8/5م-تاريخ نفاذ القانون 164 لسنة 2025م؛ وتنتهي بانقضائها طبقا للقوانين التي ابرمت في ظلها
وبالتالي لا تأثير علي الدعاوي المرفوعة في ظل هذه القوانين
س 22 / ما هو نص قانون الايجار الجديد ورقمه ؟؟
صدق الرئيس عبد الفتاح السيسي على القانون رقم 164 لسنة 2025 بشأن سريان بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
ج / هذا نص القانونين 164 لسنة2025م ؛165 لسنة 2025م
